法拍達人　陳奕潔

時機歹歹房價卻居高不下，在民生物資樣樣看漲的現實環境之下，"法拍屋市場"提供了許多人買房子的另類管道，因此有不少人投資正確而致富，相對的也有不少人因專業不足而遇到困難，大致有以下幾點你必須事先了解：

一、選購法拍屋動機

<地段區位>

地段乃購屋之不二法門，其不僅兼俱進可攻、退可守之優點，更不虞二手市場無人接手，而除了交通便利行之外，更可以出租率與租金水準作為衡量之基本依據。

<低於市價行情>

法院強制拍賣的不動產，隨著拍次流標逐漸遞減拍賣底價，一般本次拍賣底價均為前次流標價打八折，購買者多以低於市價行情進場投標。

<標場公正公開>

現行法院拍賣之過程極為公開，任何人只要有足夠的資金，依循正確投標步驟皆可參與標購，取得不動產。

<產權法院保障>

法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣，因此產權之移轉當可確保。

二、選購法拍屋注意事項

由於購買法拍屋是無法事先得知房屋內況，所以充分掌握資訊.認真搜集資料，是購買法拍屋的基本原則。

<拍賣類別>

首先應注意的是拍賣標的物究竟為土地房屋合併拍賣，或只拍賣土地或只拍賣房屋必須辨認清楚，以免標的物之混淆而影響利用價值。

<點交與否>

若是法院負責點交，則法院有義務其騰空後當場交給承買人，此對購屋者而言當較有保障，如不負責點交則無論房屋遭佔用或有租賃契約存在，都是相當麻煩的一件事。

<租賃關係>

不動產遭查封前已出租給第三者，則租賃關係若屬實存在，依據民法(買賣不破租賃)之原則，購屋者需挨租約期滿方有收回權利，若該租賃關係為不定期契約，則需考量買屋後使用權之問題。

<增建、違建>

法院公告上如註明(未經登記)即表示該建物多半為違章建築，若為點交案件只有使用權，亦沒有所有權狀，因此對於違建部份，應注意其計算價金是否合理等相關問題。

<總價決標>

建物與土地合併標售在分別標價時，可將土地部份之底價做填高價金，而房屋部份僅以公告底價填寫，若拍賣公告上土地底價低於當年期工告現值，即有沖抵增值稅及墊高拍賣總價金，幫助得標勝算，可謂一舉兩得。

三、點交時間流程

1.          拍定7日內繳清尾款。

2.          繳清尾款7至10日取得(不動產移轉證明書)。

3.          收到(不動產移轉證明書)後即可申請第一次點教交。

4.          申請的一次點交 7日後，可收到法院發出點交通知(正本送債務人，附本送拍定人)，限15日內現住人自行搬遷交屋。

5.          第一次點交通知15日內未見債務人交屋，再申請第二次點交。(現場履勘)

6.          申請第二次點交7日後，可收到法院發出定期履勘通知(約一個月)履勘時再協調債務人交屋。

7.          履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋，再申請第三次點交。

8.          法院發出定期強制執行通知(約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷出)

-最後小叮嚀-

法拍屋長期以來被灌上太多不好的觀念，其實它可以更透明，更專業化，在不斷充實自己的專業知識以外，慎選合法且好口碑的代標公司，才能使購屋者得到最佳的服務與保障！