社團法人台灣職業人資發展策進會

購買法拍屋怕怕?葵花寶典讓您功力大增

 

 

 

法拍達人 陳奕潔

 

 

時機歹歹房價卻居高不下,在民生物資樣樣看漲的現實環境之下,"法拍屋市場"提供了許多人買房子的另類管道,因此有不少人投資正確而致富,相對的也有不少人因專業不足而遇到困難,大致有以下幾點你必須事先了解:

 

 

一、選購法拍屋動機

 

<地段區位>

地段乃購屋之不二法門,其不僅兼俱進可攻、退可守之優點,更不虞二手市場無人接手,而除了交通便利行之外,更可以出租率與租金水準作為衡量之基本依據。

 

<低於市價行情>

法院強制拍賣的不動產,隨著拍次流標逐漸遞減拍賣底價,一般本次拍賣底價均為前次流標價打八折,購買者多以低於市價行情進場投標。

 

<標場公正公開>

現行法院拍賣之過程極為公開,任何人只要有足夠的資金,依循正確投標步驟皆可參與標購,取得不動產。

 

<產權法院保障>

法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣,因此產權之移轉當可確保。

 

 

二、選購法拍屋注意事項

 

由於購買法拍屋是無法事先得知房屋內況,所以充分掌握資訊.認真搜集資料,是購買法拍屋的基本原則。

 

<拍賣類別>

首先應注意的是拍賣標的物究竟為土地房屋合併拍賣,或只拍賣土地或只拍賣房屋必須辨認清楚,以免標的物之混淆而影響利用價值。

 

<點交與否>

若是法院負責點交,則法院有義務其騰空後當場交給承買人,此對購屋者而言當較有保障,如不負責點交則無論房屋遭佔用或有租賃契約存在,都是相當麻煩的一件事。

 

<租賃關係>

不動產遭查封前已出租給第三者,則租賃關係若屬實存在,依據民法(買賣不破租賃)之原則,購屋者需挨租約期滿方有收回權利,若該租賃關係為不定期契約,則需考量買屋後使用權之問題。

 

<增建、違建>

法院公告上如註明(未經登記)即表示該建物多半為違章建築,若為點交案件只有使用權,亦沒有所有權狀,因此對於違建部份,應注意其計算價金是否合理等相關問題。

 

<總價決標>

建物與土地合併標售在分別標價時,可將土地部份之底價做填高價金,而房屋部份僅以公告底價填寫,若拍賣公告上土地底價低於當年期工告現值,即有沖抵增值稅及墊高拍賣總價金,幫助得標勝算,可謂一舉兩得。

 

 

三、點交時間流程

 

1.          拍定7日內繳清尾款。

2.          繳清尾款710日取得(不動產移轉證明書)

3.          收到(不動產移轉證明書)後即可申請第一次點教交。

4.          申請的一次點交 7日後,可收到法院發出點交通知(正本送債務人,附本送拍定人),限15日內現住人自行搬遷交屋。

5.          第一次點交通知15日內未見債務人交屋,再申請第二次點交。(現場履勘)

6.          申請第二次點交7日後,可收到法院發出定期履勘通知(約一個月)履勘時再協調債務人交屋。

7.          履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋,再申請第三次點交。

8.          法院發出定期強制執行通知(約一個月,強制執行現場時,法官通常會勸導雙方達成協議,或法官下令債務人強制遷出)

 

 

-最後小叮嚀-

法拍屋長期以來被灌上太多不好的觀念,其實它可以更透明,更專業化,在不斷充實自己的專業知識以外,慎選合法且好口碑的代標公司,才能使購屋者得到最佳的服務與保障!

 

 


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